賃貸 vs 分譲

今回は株ではなく、いつの時代もバトルってる永遠の住宅テーマです。
さらに細かく言うと、分譲でも一戸建て派とマンション派でもめているのですが、今回はマンションの話とします。

なぜこんな話をするかというと、嫁がマンション欲しいという事で、最近モデルルームとか見ているからですw

さて、賃貸はいつでも引越しできるとか、地震リスクが無い~etc
分譲はローンで組んでも毎月の支払い額だとむしろ安いとか、設備が良い~etc

こんな感じで皆さんも考えていると思うのですが、それは決着が着かない話なので、今回は投資家目線らしく利回りで比較してみます。

条件としては次のとおりです。

・投資として貸し出すのではなく住居用とする
(ワンルームではなく、DINKS~Family向け想定)

・価格帯はピンキリですが、わかりやすく3000万とする

・キャッシュで購入とする
変動金利でローン減税使うとむしろ得するとかありますが、そういう点も無視)



さて、新築と中古などで色々も変わってきますが、上記価格帯マンションだと家賃は9~10万円ぐらいでしょうか。
(仕様をきっちり合わせると15万近くになるはずですが、それを借りる人はあまりいないと思いますし。)

対して分譲の場合は、管理費+修繕積立金が2~3万円ぐらい。
結構知らない人が多いのですが、ここに固定資産税がかかってくるので、さらに年10万ぐらいプラスとしましょう。

【年間費用】
賃貸マンション:108~120万円
分譲マンション:34~46万円


年間74万円の差が出る事になりますので、次の利回りとなります。

 74万÷3000万=2.46%

賃貸よりも仕様が良くて、資産としても計上可能(減価償却されますが。)
そして決して高くはないですが、確実に利回り2.46%/年を享受できるならば、投資としてはそんなに悪くないんじゃないでしょうか。

ただし、設備故障の時は自腹だったり(特に水周りは必ずやられますし)、隣人トラブルなどの時に引越しできないとか、地震などで資産価値が毀損する可能性もありますので、そのリスクをどこまで許容できるか。
たった2.46%でリスクを背負うと考えるか、ワンランク上の快適生活な上に2.46%の利回りが付いてくると考えるか、悩ましい所です。
結局、感じ方は人によりけりなので、永遠の命題なのでしょうね。

自分だと・・・うーん、利回りはもっと高く5%は欲しいのですが、設備が良い事を考慮すると実質5%程度と考えても良いですし、、、
大金持ちだと定住しないみたいで賃貸ばかりらしいのですが、私がそうである訳でもないので悩んじゃいますねぇ。
さすが永遠の命題だけあります笑


ちなみに不動産屋で話を聞くと、投資目的で新築分譲マンション購入を考えている人も多いようなのですが、それは問題外でしょう。
たとえMAXの5%程度の利回りだったとしても、そこから空き部屋・修繕リスクを考えると実質利益はたかがしれています。
兼業で税金対策とするか、駅近などの人気地区で転売が見込めるならなんとか・・・といったレベルです。

投資とするならば、やはり表面利回りでも軽く10%を超えていないとお話にならないでしょう。
そして良い物件はまず関係者に回っていくので、我々素人は手を出さない方が賢明です。

どうしても不動産投資をしたいのならば、ゴミ物件が混ざっていたりとかの話もありますが、REITでも買って利回り5%を享受した方がリスクリターンが見合っているかと思います。

もっと言うと、ガッツリお金があるなら太陽光発電事業に参入した方が低リスクで儲かったりしますが、まぁお門違いという事でw
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テーマ : 投資日記
ジャンル : 株式・投資・マネー

コメント

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REIKYさん

ありゃ~、店子がヒドイと利益よりもストレスのが高く付きますよね・・・

うちの周りでは、月極めよりもコインパーキング業者に貸した方が高い時もありました。
(今は知りませんが、まだ高水準だとは思います。)
下手にやるぐらいなら業者に任せた方がいい時もありますよね。
でも利回り1%台だと、業者挟むと利益ゼロなので、売れてやれやれって所ですね^^;

正直、株ならそこそこやっていれば3%ぐらいは確実に取れるようになりますので、お互い頑張っていきましょう♪
一気に何倍にも増やそうとすると退場する人がほとんどですが、着実に複利の力+αでいつのまにやら2倍ってのが株式投資の魅力です。

No title

私の利回りが低かったのは駐車場の密集地区で
6割~7割しか稼動しなかった事情があります。

その上借主の中には支払いが悪い御仁もいて
結構ストレスを感じていました。

もう人様に物を貸す商売に携わりたいとは思いませんが
さりとて売却代金をブログ主さんの様に上手に資産運用する
スキルも私にはありません。

気が大きくなって余計な事をしないように自重していますが
今後ともご指南頂けると幸いです。

コメントありがとうございます

>こさん
そうなんですよねぇ。
でもどうせお金のほとんどは私から出るんだろうなーw


>うさぎさん
書きだすときりがないので金額には含めなかったのですが、こうしてみると確かに結構インパクトのある金額ですね。
リスクに追加しておきます、ありがとうございました。
設備が良いって事は、それだけ壊れる可能性があるものが多いって事になりますし。
床暖房、ミストサウナ付浴室空調機とか壊れると結構悲惨な気がします・・・

あと前に調べててへぇ~と思ったのが、網戸が破れたのも貸主負担って所です。
グレーなシェアハウスとかの話を見ると貸し手の横暴が目立ちますが、実態は借り手有利なんですね。


>REIKYさん
不動産に関わらず、MAX食らった人の悲鳴をよく見かけますので、国民健康保険は本当に痛いみたいですね。
しかし駐車場はそんなに儲からないんですか!?
自分の周りは繁華街なので駐車料金が高く、店やるよりもリスク無くて一番楽な商売だなーと思ってました。
やはり場所次第なんでしょうか・・・

しかしこういう色々な話を聞くと、不動産所得は、業者が謳う"不労"所得じゃ全然無いですよね^^;
35年ローンでのワンルーム投資とかしちゃった人達、今はどうなっちゃってるんだろう・・・

No title

全く同感です。

その上個人事業者だと国民健康保険に固定資産税額の
何割分(自治体によって違いますが当市では2割5分)で
収入の多い少ないに拘らずそれだけで結構な額になります。

私は副業で駐車場をしてましたが利回りは1パーセント強で
諸税と業者の管理費を払って終わりでした。
幸い去年の暮れ税制がらみで土地が売れホッとしています。

(;゚д゚)ェ. . . 老朽分が未算定

たとえば、風呂釜等は平均10年置きに12~18万円かかりますよ。修繕積立金以外の個人負担で。

その他、賃貸ならば家主負担の何かありませんか?

No title

永遠のテーマですね~。
でも、この問題に関してはお嫁様のご意見が絶対なのではないかとw
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